公积金房贷新政：二套房首付至少50% 三套房叫停

3日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

严禁用住房公积金炒房

在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。为此，《通知》规定，住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

各地有望调整贷款限额

《通知》要求，各地住房公积金管理委员会以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款最高额度。住房公积金个人贷款规模主要由最高贷款额度控制。额度过低，对职工基本住房消费支持力度不够，导致闲置资金过多，资金使用率不高；额度过高，则会造成少数收入较高缴存职工占用过多资金，引发住房公积金个人住房贷款资金短缺，导致其他职工享受不到应享有的政策优惠。据新华社

35天来房贷第五次收紧

国家近期对楼市的二次调控政策密集出炉。9月29日，国家启动了关于楼市的二次调控，再次收紧信贷政策；10月19日，央行宣布上调贷款利率；10月20日，住建部上调个人住房公积金贷款利率；11月1日，央行取消7折房贷利率优惠，将房贷的最低折扣提升至8.5折。此次公积金房贷新政是35天来，房贷第五次收紧。本报记者 邹智威

专家解读新政

一套房 90平方米以上首付不低于30%

《通知》原文：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

解读：北京大学经济学院博士生导师王大树认为，新规旨在遏制使用公积金贷款购房炒房的行为。同时，呼应国家出台的“9·29”房地产新政，除贷款利率外，贷款限制方面基本上与商业贷款看齐。公积金贷款新规表明了国家支持自住小户型的需求，以90平方米面积为临界，实施了差别化的住房信贷政策，而没有搞“一刀切”，所以，新规还是满足并支持了缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款的政策需求。

二套房 公积金贷款首付至少50%

《通知》原文：第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

解读：东北师大经济学院副院长金兆怀认为，对于炒房者而言，国家关于楼市调控政策的连续出台，其实更多的是给炒房者一种心理暗示，国家不支持投资性和投机性购房行为，只支持刚性和自住性需求的住房，而且是中小户型。新政的亮点之处在于，此前公积金采取“一刀切”，不管是一套、二套均执行基准利率，而新政对公积金进行了差别化的对待，而且提高了二套房的贷款利率，执行基准利率的1.1倍，这样就加大了二套公积金贷款购房人的成本，如此一来，势必会抑制部分购房需求，公积金二套房贷势会随之减少。

三套房 公积金个人住房贷款叫停

《通知》原文：停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

解读：中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱表示，公积金禁贷三套房的政策指向十分明确，遏制使用公积金贷款购房炒房的行为。此次新规彻底截断了炒房者利用公积金的低利率作为购买二套房、三套房甚至更多套房炒房杠杆资金来源途径。新政的效果很快就会作用于市场，将会加重市场观望气氛，短期内对楼市的稳定降温会有助推作用。

以后房贷怎么还？

首套房 60万元商品房首付多掏6万元

3日记者采访了上海浦东发展银行长春分行财富产品经理丁羽翎，对于公积金贷款新政，她给记者算了一笔账。

长春市城区内的房价比照中国房地产决策咨询系统的数据统计，9月，长春商品住宅成交均价6270元/平方米，为方便计算，假设住宅成交均价为6000元/平方米。如果用公积金贷款购买首套100平方米的住宅，那么，总购房款为60万元，此前的首付需要60万×20%=12万，今起贷款则需要60万×30%=18万元。也就是说，选用公积金贷款60万元商品房首付需多掏6万元。

二套房 30万20年期每月多还64.82元

再来计算一下新政执行后，选用公积金进行二套房贷需每月多还多少钱？

还是以100平方米商品住宅为例，由于二套房公积金贷款的首付已经提至50%，所以，公积金二套房60万元的住宅首付将为30万元。那么，贷款总额也为30万元，以贷款20年期计算，在利率上浮10%的情况下（贷款利率为4.455），采用等额本息的方法月还款应为1890.67元，利息支付需要153760.48元，还款总额需要453760.48元。

而此前，以一笔30万元20年期的公积金贷款来计算，20年公积金贷款的基准利率为4.05%，采用等额本息的方法月还款应为1825.85元，利息支付需要138205.13元；还款总额需要438205.13元。

也就是说，公积金二套房贷款利率上浮10%后，贷款人每月需要多还64.82元；需要多支付利息15555.35元，即还款总额需多还15555.35元。

二套公积金贷款与商业贷款相比仍存优势

丁羽翎表示，国家预期进入加息通道后，再加上取消商业银行的利率优惠，即便公积金上调了二套房贷的贷款利率，但公积金贷款仍存优势。

同样以30万元20年期的第二套商业房贷为例，贷款总额为30万元，但利率按照央行的基准利率为6.14，打8.5折后利率为5.219%，采用等额本息的方法月还款应为2016.34元，利息支付需要183921.77元；还款总额需要483921.77元。

对照之下，公积金贷款优势明显。二套房公积金贷款人每月比商业贷款人少还125.67元；同时，也比商业贷款人少还利息30161.29元，即还款总额随之也减少30161.29元。

本报记者 邹智威

■本地落点

长春严格执行新政

3日，记者采访了长春市住房公积金管理中心的相关人士，该人士表示，长春市住房公积金管理中心也将严格执行新政。该人士还向记者透露，“目前，该中心对于购买二手房或建房、大修住房的，自筹资金也不低于总房价的30%，即首付为30%。截至昨日仅对购买商品房、经济适用住房的，要求自筹资金不低于总房价的20%。而个人住房公积金贷款的最高限额原则上不超过60万。”据了解，此前公积金针对第一套房执行首付两成的优惠，第二套房也按一套房的公积金利率标准贷款。

■相关资料

公积金贷款的限额

个人住房公积金贷款的利率执行国家规定的优惠利率，比银行按揭贷款利率平均低1个百分点。其中1至5年期贷款年利率为3.33%；5年以上期贷款年利率为4.05%。个人住房公积金贷款的最高限额一般不设上限。一般以借款人月还款额不超过其家庭收入（已婚：夫妻双方；未婚：借款本人）的50%的比例确定贷款额

■此前调查

17%开发商“绝不降价”

楼市调控启动半年后，在第二轮相关政策出台满月之时，究竟开发商的资金链情况到底如何、何时才能降价成为外界最关注的焦点。2日中国不动产研究中心发布《2010中国房地产调控情况调查》，其中在对50余家品牌开发商进行的问卷调查显示，有20%的开发商已经直接降价或变相促销，这与第一轮调控满月后并无开发商采取促销相比已经有了很明显变化，但仍有17%的开发商表示“绝不降价”。尽管如此，业内专家指出，目前楼市仍然存在上涨因素，因此相关部门应加深调控的力度，除落实已经出台的政策外，更应及早出台房地产税。

据《北京商报》