万科首试住宅工业化“成正果” 

    万科中粮假日风景B3、B4号楼的工业化主要体现在南北外墙、阳台和空调板的预制上。　本报记者 王嘉宁 摄

　　6月5日，北京万科假日风景紫苑工业化产品B4号楼正式开盘，当日全部售罄。作为万科在京试水工业化的首个项目，B4号楼的热销意味着万科在北京工业化修成正果。但另一方面，尽管住宅产业化是行业发展趋势，也利国利民，但现阶段其在国内的发展并不乐观。多数开发商表示目前不会采取工业化方式。

　　做法　预制构件率20%-30%，施工能耗大幅减少

　　据北京万科总工程师秦珩介绍，万科中粮假日风景B3、B4号楼建筑面积共8320平米，应用了万科集团住宅工业化研究的部分成果，主要体现在除电梯核心桶外的南北外墙、阳台和空调板。据估算，上述两栋楼应用的预制构件率为20%—30%，预制构件的制作精度提高到毫米级。同时在外墙预制过程中，引入与建筑结构同寿命的“三明治保温体系”，解决了住宅保温层老化、保护层脱落等问题。而且，B3、B4采用了全装修概念。

　　“住宅工业化不仅缩短了建设周期，而且减少现场施工的能耗、污染等。”据万科中粮假日风景销售负责人介绍，建一栋18层左右的住宅楼，传统工期需要24个月，而引入工业化后，万科只需要20个月。而且，在施工过程中还可以减少用水60%、减少建筑垃圾80%。

　　不过，这一试点并没能降低建设成本。“住宅工业化需要规模效应，但目前北京只有2栋楼进行试点，建设成本要比项目其他楼座高出400—500元/平米。”万科集团执行副总裁、北京区域本部总经理丁长峰表示，销售时并没有将提高的造价转移到房价中。B4号楼均价14000元/平米，其他楼座则约16000元/平米。

　　反应　购房者认可，全部售罄

　　6月5日，万科假日风景紫苑工业化产品B4号楼正式开盘，出乎开发商意料的是当日全部售罄。“最初我们也担心购房者对工业化住宅不了解，会产生一定的质疑或抵触情绪。”上述销售负责人告诉记者，在销售过程中，销售人员将工业住宅向购房者讲解清楚后，没有一个购房者因此提出不买的。”

　　成本太高，多数房企表示短期内不参与

　　据了解，目前国内住宅行业工业化程度不及10%，即便在住宅工业化第一人的万科，目前的工业化程度也仅达到20%。而发达国家的房地产行业工业化程度平均超过50%，日本达到70%以上。

　　昨日，多个开发商均表示，万科的这种住宅工业化实践是非常先进的开发模式，但他们目前不会采用该方式。北京华业地产副总经理陈云峰指出，目前主要是通过建筑队人工施工进行项目建设，由于施工人员水平有高有低，会影响住宅质量，而通过工业化生产就可以克服此类问题。“但目前开发商普遍不会跟进，因为现在工业化生产的成本太高。而且它适应的是跨区域发展的大开发商，需要的是规模效应。”

　　中原地产华北区域总经理李文杰则认为，短期内住宅工业化是很难在国内展开的。“首先是缺乏成熟的技术体系、完善的技术标准，技术支持不够；其次是相关配套产业还没跟上，缺乏成熟的施工力量和人力资源。”李文杰认为，更重要的是政策支持不够，仅靠万科单个企业的力量是很难推动工业化进程的。需要政府及其他企业共同参与来完成这个进程。

　　住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青告诉记者，实行住宅产业化的成本会和规模化经营程度相关联，在推行之初以及规模较小时，成本无疑是比较高的，“如果参与的企业多了，经营规模进一步扩大了，成本也就能随之降低”。

　　【名词解释】

　　住宅工业化：就是住宅的主要构成部分（承重的墙体、梁、柱、楼板以及楼梯）均在工厂生产，根据施工需要，最后到工地对这些构件进行搭建组装。这种方式已成为发达国家住宅建设的主流技术，新加坡、日本等国住宅建筑中预制构件率均达到了85%。

　　■ 万科进程

　　今年120万m2住宅工业化

　　早在2003年，万科股份有限公司董事长王石就提出万科要“像造汽车一样造房子”，当时国内的同行们对此多持怀疑态度。因为在其他开发商们看来，住宅工业化虽然是趋势，但在现阶段，工业化成本过高，企业负担太大，短期内很难全面展开。2007年，万科上海“新里程”项目20、21号楼成为工业化住宅试点，两年以来，万科在天津、武汉等城市陆续开始进行住宅产业化试点。

　　据了解，万科2008年开工的住宅工业化项目达到9个，建筑面积超过60万平米。2009年万科将继续在试点城市推进工业化项目，为大规模推广进行技术、资源和人员的准备。2009年万科开工面积中将有工业化住宅120万平米。万科今年下半年在假日风景D区还将建造1栋工业化住宅，建筑面积1.1万平米，同时今年也将在万科公园5号项目推广应用预制楼梯技术。

　　“万科在住宅工业化进程中推进的速度很快。”华业地产副总经理陈云峰指出。

　　■ 观天下

　　美住宅工业化近100%

　　日本：从上世纪60年代开始，日本将发展部件化（即除主体结构构件以外的通用部件）作为发展建筑工业化的一个重要组成部分。1979年起，日本住宅部件开发中心制定以通用部件为目的的优良住宅部件目录。1999年的目录发展到933个厂家，1943种部件产品。该《目录》有一套比较完整的科学的标准化方法，生产企业按目录生产，保证产品质量，用户使用放心。

　　美国：美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100％。混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，以及设备等产品十分丰富，品种达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。

　　瑞典：早在上世纪40年代瑞典就着手建筑模数协调的研究，建筑部件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入瑞典工业标准（SIS）。1967年，瑞典制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。