中体产业“变卖奥园” 品牌输出渐式微

　　观点地产网 姚燕云 曾以“奥林匹克花园”品牌纵横全国的中体产业，似乎也逐渐暴露出其开发模式的瑕疵。

　　中体产业12月27日发布公告称，公司第五届董事会2010年第九次临时会议审议通过，同意公司控股子公司中体奥林匹克花园管理集团有限公司(简称“中体奥园”)，以3100万元的代价将其持有的九江中体置业有限公司50%股权(简称“九江中体”)，转让给江西奥林匹克花园置业有限公司(简称“江西奥园”)。

　　据悉，中体奥园与江西奥园已于12月2日签署关于该次交易的协议书。本次转让后，中体奥园将不再持有九江中体的股权。

　　九江中体

　　据中体产业2008年6月17日发布的公告，中体奥园以自有资金为主，投资2.75亿元人民币进行建设九江奥林匹克花园项目。

　　2008年7月，中体奥园决定与合作方江西奥园共同出资，于九江市设立项目公司九江中体，注册资本为2000万元。奥园公司与江西奥园各持有50%股权。

　　依据奥园公司与九江市人民政府签订《体育中心协议书》的约定，项目公司九江中体主要进行九江体育中心工程未建部分的建设，及体育中心配套居住用地奥林匹克花园房地产项目的开发。

　　其中，奥林匹克花园房地产项目位于九江经济技术开发区内，八里湖畔，用地面积500亩，开发周期为六年。

　　规划显示，该项目将分六期开发，项目一期的可销售面积为38123平米，销售总金额为1.921亿元。通过市场比较法得出项目一期销售均价，后期每期销售周期间隔1.5年，每年按10%的价格增长率计算，考虑到市场风险因素，预测按照每期5%的增长率保守估算，该项目预计可实现销售收入221446 万元。

　　目前，奥林匹克花园项目周边整个八里湖新区的建设已经展开，政府的配套也相继投入运作和施工。

　　而九江市体育中心已于2008年9月25日开工，位于鹤问湖东侧，占地面积700亩，总建筑面积145920平方米，包括5000座的主体育馆、游泳馆、综合训练馆、网球馆、31000座的主体育场和田径训练场等四馆两场，以及一批全民健身体育设施和体育公园。同时，还规划建设体校、办公服务大楼、运动员公寓和高档星级宾馆，总投资近3亿元。

　　现今体育中心项目所有道路施工已完成90%的工作量，而位于体育中心周边的体育东、西、北路的施工已经展开，三条道路均按Ⅱ级城市支路设计，为体育中心提供疏散的功能。变卖奥园

　　在项目前景逐渐好转的情况下，中体产业却选择了退出，而且股权转让的收益并非极为可观。

　　根据公告，中体产业此次股权转让将获得约1559万元人民币的收益。

　　对于退出九江的原因，中体产业内部人士解释称，主要是因为国家持续加大对房地产行业的宏观调控和激烈市场竞争的压力下，致使九江市房地产市场低迷，市场风险加大。而且，当地政府更是频繁调整土地规划，导致该项目投资风险逐步增大。

　　“此次股权转让主要是为了调整资产结构，减少投资风险，力争股东利益最大化。”上述人士续称。

　　实际上，此次也并非中体产业首次变卖资产。据不完全统计，2006年至今，中体产业进行转让的项目或项目公司股权达7个，几乎与收购的项目数目一致。

　　2010年6月，中体产业控股子公司上海奥林匹克置业投资有限公司，将旗下的上海康都置业有限公司100%股权出售给江西省抚州市宏基置业有限公司，代价7.365亿元，转让完成后将为中体产业带来约7000万元的收益。

　　2008年初，中体产业以1.04亿元的代价，将直接和间接拥有的中体奥林匹克花园投资有限公司19%的股权，一并转让给了海南博伦科技有限公司。

　　同年6月，中体奥园所持有的惠州奥林匹克花园置业投资有限公司40%的股权也以2.4亿元的价格转让给了上海合邦投资有限公司。

　　2008年该两项非经营性损益收益给奥园带来了1.69亿元的收益，致使当年中期业绩报告盈利暴增。但是，一向以输出“奥林匹克花园”品牌纵横掠地的中体产业，难道仅仅只是为了业绩报告的数字而变卖其项目股权?

　　品牌输出

　　有中体产业相关人士透露的消息或许揭示其中真实原因：中体此次退出九江，主要还是双方股东不和，企业经营方式不同所致。

　　中体产业的奥林匹克花园品牌源朔于1999年，其时，中体与奥园地产前身广东金业公司在广州番禺共同开发的首个奥林匹克花园取得了成功。

　　1999年至2001年间，中体产业业绩更是随着上海奥林匹克花园、广州奥林匹克花园 (论坛 新闻)二期、广州南国奥林匹克花园、北京奥林匹克花园等房产项目的成功而一路高涨。2001年底，中体产业与广东金业、华新国际发起成立中体奥林匹克花园管理有限公司，实施“奥龙计划”，在全国范围内建设“奥林匹克花园”。

　　但随后，中体和奥园地产的合作关系因为品牌发展模上存在分歧而在2002年宣告破裂，双方协商在全国范围内进行股权重组。中体收回“奥林匹克花园”的使用权，从此全面转向房地产市场。

　　经过十二年的发展，中体产业在全国47个城市开发了61个奥林匹克花园，包括上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、广州奥林匹克花园、天津奥林匹克花园、沈阳奥林匹克花园等。

　　从2008年开始，事情开始有了变化。中体产奥园总裁陈顺在当时曾表示，基于风险控制的考虑，中体奥园的投资速度将放缓，将更倾向于以奥林匹克花园品牌推广的方式进行发展。

　　但实际上，2008年至今中体产业仅有5个新项目。包括2008年投资7.85亿元，取得九江奥林匹克花园50%股权和上海奉贤奥林匹克花园项目70%股权;2009年收购大连乐百年置业90%股权，并获得三亚奥林匹克湾项目政府合作意向; 以及今年9月13日，与四川内江市政府签订《内江市奥体中心建设项目合作框架协议》，拟投资9.5亿元建设内江奥体中心项目与负责该项目周边土地的一级开发整理。